Vivienda en la costa de España evoluciona en 2025

El mercado residencial del litoral español concentra, año tras año, una parte relevante de la atención de compradores nacionales e internacionales. La combinación de clima, servicios y conectividad ha reforzado el atractivo de muchas localidades costeras, donde conviven la vivienda habitual y la segunda residencia con un peso creciente del alquiler de temporada.

En 2025, la actividad se apoya en una demanda amplia y en una oferta que se renueva de forma gradual. Los datos oficiales y los principales observatorios del sector reflejan un escenario de dinámica sostenida en precios y transacciones, con diferencias claras entre provincias, tipologías y distancias al mar.

Panorama 2025 del mercado de vivienda en la costa española

En el conjunto de España, el Índice de Precios de Vivienda del INE situó en el tercer trimestre de 2025 una variación anual del 12,8%, con un comportamiento especialmente activo en la vivienda usada. En el litoral, esa tendencia se interpreta a menudo a través del detalle local, donde el mercado de la inmobiliaria en la costa de Alicante convive con áreas de fuerte tracción turística y con municipios que ganan peso como residencia permanente.

El detalle territorial ayuda a entender por qué, en un mismo año, se observan diferencias notables entre zonas. Por ejemplo, las tasaciones sitúan en el tercer trimestre de 2025 valores medios en torno a 1.759 €/m² en Alicante, 2.613 €/m² en Málaga y 3.518 €/m² en Baleares, con incrementos interanuales que, en estos casos, superan el 14%.

Variación y precio medio por provincia pueden entenderse mejor con una referencia homogénea de tasación, útil para comparar magnitudes sin confundirlas con precios de cierre concretos. Se trata de un promedio de vivienda terminada (nueva y usada) y, por ello, conviene leerlo como una foto del trimestre, con diferencias internas por barrios y tipologías. Aun así, aporta contexto al debate sobre el litoral en 2025:

Territorio (T3 2025)	Precio medio (€/m²)	Variación interanual
Alicante (provincia)	1.759	+15,35%
Málaga (provincia)	2.613	+15,22%
Cádiz (provincia)	1.826	+9,01%
Islas Baleares	3.518	+14,64%

Qué explica el movimiento de precios en la costa

La evolución de precios en áreas costeras suele relacionarse con varios factores que actúan a la vez. Por ello, el análisis gana precisión cuando se separa la vivienda habitual de la segunda residencia, y se distingue entre casco urbano consolidado y nuevas promociones. La localización, el estado del inmueble y la cercanía a servicios siguen siendo determinantes en la formación de valor.

A partir de estas bases, conviene fijarse en palancas que suelen repetirse cuando se analiza la vivienda en la costa, porque conectan economía local, movilidad y preferencias residenciales. Presentadas de forma ordenada, ayudan a entender por qué algunas zonas ganan tracción de un año a otro. Entre los elementos que más influyen, destacan:

• Mejora de accesos y transporte, que amplía el radio de demanda residencial.
• Preferencia por viviendas con terraza, luz y espacios exteriores.
• Peso del turismo y de las estancias medias, que impulsa zonas concretas.
• Oferta de obra nueva más selectiva y orientada a estándares actuales.

Demanda en municipios costeros: turismo, teletrabajo y compra internacional

La demanda del litoral se apoya en un flujo turístico que mantiene cifras elevadas. En los ocho primeros meses de 2025, España rozó los 66,8 millones de turistas internacionales, según Frontur (INE), lo que se traduce en actividad económica y en interés residencial en destinos con alta capacidad de alojamiento y servicios durante todo el año.

A ese componente se suma una demanda residencial más estable ligada a cambios de hábitos. En determinados municipios, el teletrabajo y el retorno a entornos con mayor calidad de vida han consolidado estancias largas, especialmente en ciudades medias bien conectadas. De este modo, la costa gana relevancia como lugar de residencia, no solo como destino vacacional.

El peso de la compra internacional sigue siendo un rasgo distintivo. En el primer trimestre de 2025, los compradores extranjeros representaron el 14,1% de las compraventas, y su cuota alcanzó niveles especialmente altos en Illes Balears (30%), Comunitat Valenciana (28,3%) y Canarias (24,6%), según la Estadística Registral Inmobiliaria.

Perfiles de comprador y criterios habituales

En el litoral conviven varios perfiles de comprador, con prioridades diferentes y, por tanto, con impactos distintos en el mercado. Identificar el perfil dominante en cada zona permite entender mejor la tipología de vivienda que se mueve y el tipo de rehabilitación que se realiza.

En la práctica, estos perfiles se diferencian por el horizonte de uso y por el tipo de vivienda que priorizan, desde pisos en núcleos con vida todo el año hasta segundas residencias cercanas a la playa. Por ello, agruparlos facilita anticipar qué tipologías concentran interés y qué servicios pesan más en la decisión. Los perfiles más habituales suelen agruparse así:

• Hogares que buscan vivienda habitual cerca de servicios y centros de empleo.
• Compradores de segunda residencia orientados a uso familiar y estancias por temporadas.
• Adquisiciones vinculadas a inversión patrimonial con horizonte a medio plazo.
• Residentes internacionales que priorizan conectividad, sanidad y oferta cultural.

Oferta: obra nueva, rehabilitación y ajustes del parque residencial

La oferta en la costa avanza con un ritmo desigual, condicionado por planeamiento, disponibilidad de suelo y tiempos administrativos. En áreas consolidadas, el crecimiento se apoya más en la sustitución de edificios y en la mejora del parque existente que en grandes expansiones. Por lo tanto, la competencia se centra en ubicaciones concretas y en inmuebles que puedan adaptarse a estándares actuales.

En paralelo, se observa una demanda creciente de viviendas listas para entrar a vivir, con instalaciones actualizadas y buena eficiencia. Esto incentiva la reforma integral y la rehabilitación, especialmente en edificios de cierta antigüedad situados a pocos minutos del mar. En muchos casos, el valor se construye en la mejora del confort y en la modernización de espacios.

Eficiencia energética y calidad de la vivienda

La mejora energética se incorpora de forma progresiva como criterio de compra. Sin convertirlo en un requisito único, el mercado valora cada vez más aspectos como aislamiento, climatización eficiente y ventilación adecuada, porque se traducen en bienestar y en estabilidad de costes de uso. La vivienda eficiente se asocia a mejor habitabilidad, especialmente en climas con veranos intensos.

En la costa, esta tendencia se aprecia tanto en obra nueva como en rehabilitación, donde la sustitución de carpinterías, la mejora de envolvente y la actualización de instalaciones suelen tener un papel central. Además, la existencia de zonas comunes cuidadas y de una buena gestión comunitaria añade atractivo en promociones cercanas a playas y paseos marítimos.

Alquiler residencial y estacional: convivencia de usos en el litoral

El alquiler en municipios costeros combina demanda permanente y demanda vinculada a estancias temporales. En 2025, algunos mercados urbanos del litoral se sitúan entre los más altos del país, impulsados por la actividad económica y por la preferencia de una parte de la población por la flexibilidad. En provincias como Alicante y en ciudades como Málaga se han observado incrementos relevantes del precio del alquiler por metro cuadrado en los últimos años.

Esta convivencia de usos fomenta una mayor profesionalización de la gestión del arrendamiento. La claridad contractual, el buen estado del inmueble y una estrategia de mantenimiento constante favorecen relaciones estables entre propietario e inquilino. Además, el seguimiento de la normativa vigente y de los índices de referencia cuando aplican aporta seguridad jurídica a las partes.

Señales a vigilar en el mercado del alquiler

Para comprender la evolución del alquiler en la costa, el seguimiento de indicadores básicos suele resultar útil. De este modo, se evita interpretar el mercado por casos aislados y se gana una visión más completa del equilibrio local.

Para aterrizar esa visión, resulta útil observar señales comparables en el tiempo, preferiblemente a escala de barrio o municipio, porque ahí se aprecia con claridad el cambio de ritmo. Con esta lectura, se distinguen movimientos estructurales de variaciones estacionales propias de destinos turísticos. Indicadores frecuentes de seguimiento:

• Evolución del precio por m² en alquiler por barrio o distrito.
• Oferta disponible en portales y tiempo medio de publicación.
• Porcentaje de contratos temporales frente a contratos de vivienda habitual.
• Renovación del parque mediante rehabilitación y calidad media de la oferta.

Financiación: euríbor, hipoteca fija y planificación de compra

La financiación influye en la capacidad de compra, y en 2025 el euríbor a 12 meses ha mostrado niveles inferiores a los de 2024, con medias anuales alrededor del 2,2% según seguimientos de mercado ampliamente utilizados. En paralelo, la hipoteca fija mantiene un papel relevante en España, en parte por la previsibilidad que ofrece en la cuota, algo especialmente valorado por hogares que planifican una residencia estable en la costa.

En este contexto, la planificación de compra gana importancia. La evaluación de ahorro previo, gastos asociados y capacidad de endeudamiento permite comparar opciones con criterio, sin depender solo del precio anunciado. La decisión informada se apoya en números claros, en la lectura detallada de documentación y en la comparación de ubicaciones con necesidades reales.

Checklist práctico antes de elegir zona e inmueble

La elección de vivienda en el litoral suele beneficiarse de un proceso ordenado, que combine criterios personales y verificación técnica. Separar lo imprescindible de lo deseable ayuda a filtrar opciones y a ganar eficiencia en visitas.

Con esos criterios claros, una lista de verificación ayuda a ordenar visitas, comparar inmuebles y evitar decisiones basadas solo en la primera impresión. Además, permite separar requisitos imprescindibles de preferencias, algo especialmente valioso en mercados donde la oferta cambia rápido. Checklist habitual:

• Definir el uso principal: vivienda habitual, segunda residencia o combinación.
• Revisar comunicaciones: estación, aeropuerto, accesos y servicios sanitarios.
• Confirmar comunidad y gastos: cuotas, mantenimiento y servicios incluidos.
• Comprobar estado del edificio: ITE, reformas recientes y planes de mejora.
• Solicitar documentación clave: nota simple, certificado energético y recibos.

Indicadores que marcarán el mercado de vivienda en la costa en 2026

A partir de los datos de 2025, la evolución del litoral se seguirá interpretando con una mirada local, porque cada provincia combina de forma distinta turismo, empleo, movilidad y parque de viviendas. En 2026, el foco tenderá a ponerse en la calidad del producto disponible y en la capacidad de los municipios para incorporar oferta nueva o rehabilitada, manteniendo servicios y conectividad.

Para seguir el pulso del mercado sin caer en lecturas parciales, algunos indicadores suelen ofrecer una señal temprana de cambios en la actividad y en los precios. Al revisarlos de forma periódica, se obtiene una imagen más estable de la tendencia real del municipio costero observado:

• Licencias y ritmo de obra nueva, junto con la oferta de vivienda terminada.
• Actividad turística y estancias medias, por su vínculo con el alquiler estacional.
• Peso de compradores internacionales en compraventas, especialmente en zonas líderes.
• Evolución del euríbor y condiciones hipotecarias, por su efecto en la demanda.
• Volumen de rehabilitación y mejoras energéticas, como termómetro de calidad del parque.